留学生如何在多伦多租房买房

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做为一个工作多年的地产经纪，平时会被问到留学生如何在多伦多租房买房。

在多伦多要想租一间条件比较好的公寓或者Condo，房主往往要求房客有良好的信用及要求提供工作证明。对于无法提过工作证明的留学生，稍微好说话的房东即使不要求这些，至少你也得提前交纳几个月甚至一年的租金作为抵押。

住在House里同别人分租，运气好的同学碰到通情达理的房东，大家相安无事，甚至还能交上朋友。可是如果运气不好，加上大家年龄相差悬殊，观念不同，身份不同，碰上不太理解别人的房东，或者里面的其他租客不好相处，那就可能要不停的搬家，尝尽世态炎凉，颠沛流离的苦，也会影响自己的学业。

有一些家境比较好的同学就想到了在加拿大购置一套房产, 既能自己住，又能投资。几年以后即使回国再卖掉，除了不用付租金替房东还贷款，还能赚得一笔房屋的增值。有更聪明的同学，甚至买了更大的房子，除了自住，还当上了房东，让别人为你负担贷款和地税!

作为地产经纪人，在帮助许许多多的留学生买房卖房的过程中发现了一些值得提醒的问题，在这里归纳出来供打算买房的留学生参考。

1.年满18周岁。加拿大是不承认18岁以下的人(Minor)所签定的法律文件的，包括房屋买卖合同。
2.首付是否准备好，考虑到贷款要求，需要准备好足够的资金作为首付， 一般是购房款的35%，而且这笔款项已经存在加拿大的银行或短期内确定能汇到加拿大的银行帐号。中国有严格的外汇管制。因此，即使家里在国内准备了这笔钱，由于外汇管制，在签定购房合同以后到房屋交割(一般是30天每 90天)这段时间以内，如果没有相应的渠道，也很难将首付款到位。
3. 对于没有加拿大身份的留学生，需要缴纳15%外国买家税。
除了以投资为目的的外国买家，政府为其他自住买家配备了相应的退税政策：
a、就读两年以上全日制学校的留学生
b、拥有工签、安省合法工作超过1年的外国买家。
c、配偶持有加拿大护照或PR的外国买家。
4. 买房还要算一下经济帐，获得房产后要缴水电气费或Condo的管理费，地税，银行的贷款，如果没有基本的理财能力，不量入为出，会很快入不敷出，山穷水尽，到那时，就和出国留学的目的本末倒置了。具体每个月的供房款是多少，针对不同的房子，需要仔细地预算一下的。
5. 无论是自住还是出租，自己是房主了，都要和各种人打交道：经纪人，贷款人，律师，会计师，政府工作人员，房屋维护保养人员乃至邻居 及房客。接触的面会比较广，与人交往的能力与沟通的技巧相应就会比只做房客要求多一些。为什么做房主反而要更多的自律呢?因为房子是你自己的，要考虑房产的保值及增值，房前屋后的整理，室内的清洁卫生，房屋的维护保养，都需要付出心血。如果自己不注意平时维护，以后房屋不能保值增值，吃亏的还是自己。做房客时，需要跟房东及其他房客打交道，而自己做房主了则需要学会如何与邻居相处，如何与房客打交道。
此外，最重要的一点。无论是买房还是继续租房，我们都不要忘了，我们出国是为什么来了，所以思考问题的出发点应该以不影响学业为准!

同时买房还要考虑

1. 现在多伦多的房产经过近十年的持续稳定地增长，已经到了价格相对稳定的阶段。即使你买的房屋在相对升值的地段，也不能期望在一年之内转卖会有很高的收益。考虑到买房时付出各项费用，包括：1，律师费，通常 是$1200-$1300;2，土地产权转让费：房价的2.5%左右。还有将来卖房子时候的费用：1，律师费：$600-$800; 2，房产交易费用：房价的4%左右。前前后后加起来，房屋的买卖交易成本就在房价的7%。

2. 在加拿大安省购置房产，任何身份的人都有权利向银行申请房屋贷款。但银行在审核房屋贷款时对非安省居民有相对严格的风险控制机制和规定。即使加拿大的公民或安省的永久居民在申请房屋贷款时，银行通常审核两个指标：1，购房者的信用，根据购房者的信用来判断贷不贷款给你;2，购房者的家庭年收入，根据家庭年收入来判断，贷多少款给购房者。如果按照这个标准，作为国际留学生，既没有相应的信用记录，又没有实际的收入，似乎就没有希望贷款买房了，如果首付款达到35%，并且有父母作为担保人，还是有银行可以贷款给你。具体要咨询专业贷款经纪。

3. 了解税收政策，提前准备，卖房时不吃亏。
谈到加拿大的税收，很多同学可能想自己又不是加拿大的永久居民，又没有工作收入，有关税收的法律跟自己没有什么关系。如果你没有在加拿大购买房产，你可以这么想，基本上不用和税务部门打交道。可是如果你要买房，就必须事先考虑以后卖房时，税收的问题。在加拿大安省买房的时候，非加拿大居民和加拿大居民的操作 程序，各项税收及手续费都是一样的。但是在房屋出售的时候，是否安省税务居民(Non-residency Provision of the Income Tax Act)，在税收上缴及房产交接时律师的房款交付程序就有天壤之别了。
作为安省的税务居民，买的房子在卖掉的时候，只要是自住，房产无论有多大的增值，都不用缴纳资产增值税。而如果你不是安省税务居民，那么在以后你卖掉自己的房产的时候，即使该房产是你的常驻居所，你仍然要缴纳资产增值税。具体举例资产增值税的计算如下：假设同学A在三年前买了一个Condo单元，用来自己住，当时买房的价格 为$150000.00。今年该同学毕业回国，将这套Condo卖掉，售价$200000.00。除去律师费，交易费及其它各项费用，该房产给A同学带来 的资产增值(Capital Gain)为$38000.00。

如果A同学是安省税务居民，这$38000.00全部归A同学所得，不用交税;如果A同学不是安省税务居民，那么这笔Capital Gain的50%是Taxable的，即需要计入当年的个人收入。
更需要提醒的是：一旦A同学被确定为非安省税务居民，在房屋交接的时候，还拿不到自己应该能拿到的全部房款。即使该房屋没有Capital Gain，卖方律师必须按照法律规定将全部房款的25%扣留，直到A同学到税务部门办理好相关缴税手续，拿到一个叫做Clearance Certificate的税务文书证明已经缴纳了所有相应的税收，才能将剩下的25%房款拿回。这意味着，如果你不提前做好相应的税务准备工作，可能在你卖房的时候，还要先支付一笔税金，然后才能拿到全部的房款!
那么国际留学生能不能成为安省税务居民呢?答案是肯定的，如果你找到一个好的会计师好好咨询一下，办理相关的手续，你就能成为安省税务居民。有意思的是，如果你成为一个合格的安省税务居民，由于你没有正式的收入，可能你还 能每年还能得到政府一定的退税，金额有几百元!